买一套好房子

(资料图片仅供参考)

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文/观察员老王

伴随着2023年青岛市中小学及幼儿园招生政策的发布，学区房再次成为了中产们关注的热点。

学区房还能买吗？

浮山后还能红多久？

市南中片区未来的走势如何？

作为一个持有学区房十年的中年老父亲，作为一个完整的研究了浮山后崛起的地产媒体人，作为对于一个做过1000+年轻家长调研的资产分析者，我将在下面的文章中为你讲透。

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三张图看懂学区房的供需比

我们研究任何一种商品的价值，最核心的要素就是供需比，学区房也不例外。

我们先来看青岛新出生儿童的统计图：

很明显，2016年、2017年是二孩潮的高峰期，这也是今年16.8万人入学洪峰产生的主要原因，也是浮山后能走出独立行情的主要原因。

为什么以前老王说学区房是二手房中的“劳力士”？我们需要再上一张图：

2022年，可以说是市南中片区、东一片区拉到极致的一个入学量，莱芜一路甚至要借两个校区才能满足片区内孩子的入学，所以只能不断提高预警门槛。在浮山后、启元、崂山育才还没有成气候的时候，市南这两个片区可以说是这个城市唯一认可的牛小+牛初的学区，那个时候招生的规模也就是现在的六成左右，那是多少人呢？

2000人左右。

也就是说在江苏路一套茅草房也能卖200万的时代里，青岛的一流学区房不需要两万人买得起，也不需要5000人买得起，只要每年有3000人想买，就能撑着它不断往上走。这座城市中，想让孩子上最好小学的人肯定不止3000人，所以学区房才能成为二手房的领头羊。

当然，有人说还有私立学校，那么我们再来看看私立学校的招生粗略统计：

如果按照去年招生规模去估算，今年只有6%的孩子能上青岛市内的知名学校，但是想让孩子上名校的家长只有6%吗？

答案不言而喻。

今年上学，倒推两三年布局，那么2020年浮山后楼市一线长红就很好解释了。二手房有来自东李年轻家长接盘，地缘客户才有钱去置换。市南中片区风头被居住属性更好的浮山后盖过，但是价格依然坚挺。

未来，即使每年适龄儿童降到5W+，家长们对于一流教育资源的需求还是有的。以前单位的副总才能买得起江苏路的学区房，现在部门主任就能将孩子送入这所名校了。那为什么包括江苏路学区在内，现在的落户房不好卖了？我们就要从供应量的角度去分析了。

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中产北迁影响城市格局

对于学区房，大家要有一个清晰地认识：学区是中产阶层的游戏，成绩是家长精力和财力的体现。

二十年前，刚刚在这个城市站稳脚跟的80后，选择了产品力更强的浮山后；十五年前，不愿意在传统三区中将就的90后，选择了东李。

在浮山后的年轻才俊成为城市新中产之后，绝大多数人有着本科学历背景，手头也逐渐宽绰，鸡娃那是必须的，所以浮山后学区崛起了。

对于在CBD、李沧、金家岭上班的人来说，浮山后通勤距离更短，房子品质更高，所以浮山后的热度超过了市南老城区；再加上一个崂山育才学区，市南中片区不断被分流。但就如我第一段数据展示那样，即使被分流，市南中片区还有足够适龄儿童基数。

然而，以2023年为分界线，这个原本扎实的基础开始出现了裂缝。

一方面，我们从出生率可以看出，适龄儿童入学数将在三年后出现腰斩，所以从今年开始市场不是那么热了；另一方面，浮山后同德路小学招生，将使得浮山后学区扩容，老四方启元新校区也已经官宣，学区房数量将进一步扩容。

150万单纯为了孩子上学买个不能住的房子；350W-450W一次性解决孩子学区、品质改善、资产增值三个痛点，这两个选择放在你面前，你会怎么选？

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抄底OR落坑都在2023

供需比我们分析完了，那么学区房还能不能买，还怎么选？下面上干货。

我们一定要有一个思维：老学区房会缓慢下跌，但是不会崩盘。

你沿着木栈道，围着中山公园慢跑是一种感觉，你在新都心，坑洼不平的人行道上跑步是另一个中感觉。

市南中片区一流学区不会变，同时依山面海的生态资源也不会变，一流的医疗资源，三地铁环绕的交通配套不会变，这也就决定了市南中片区，永远不会跌到和老市北、老四方一个水平线。

从价值层面上说，未来十年会如此分化：没有预警的一类学区，未来不会有利好，也不会有利空，学区房的价格只能慢慢往下走；莱芜一路学区、德县路学区，前几年学区爆表之后开始预警，要提前两年落户才能上学，价格在过去两年大跌，已经探底，随着孩子的减少，这个预警肯定会解除，那么还有利空变利好的一个反复。

结论是：面积50㎡到70㎡，二类学区不超过200万的学区房，目前是捡漏的好时机，未来你孩子上学后，还有盈利的空间。十几平的落户房和总价超过400W的老破大不能买了。

浮山后，比老市南要危险。因为浮山后的二手房一直是高位震荡，一旦入学儿童锐减，那么没有一流生态、地铁、商业加持的低品质小区，房价真有闪崩的危险。

现在你28000元/平方米入手的老破大，五年后可能会滑落到23000元/平方米一线。

所以，我经常劝那些从东李到浮山后改善的年轻人：尽量咬咬牙，买新房。

只要CBD不搬迁、市南政务中心不搬迁、金家岭不搬迁，浮山后的新房和高品质次新房价格还会缓慢上涨的。

崂山育才和浮山后是相同的道理。至于新学区，我认为崂山释放教育彩蛋的几率更大，原因很简单：新盘价格高，家长圈层纯粹；崂山有钱，软硬件能够迅速实现老带新、名带弱的目标。